Ипотечный кредит, платежи и капитализм

 

Чтобы уничтожить кризисы, надо уничтожить капитализм.

Выдержка из политического отчета ЦК о мировом кризисе, И. В. Сталин, 1930 г.

Когда я был еще только молодым специалистом, вопрос покупки квартиры стаял особенно остро — на съемном жилье я проживал уже 8 лет. Купить квартиру не представлялось возможным, потому что ипотечных кредитов не было. И вот, в 2004 году банки Омска начинают выдавать ипотечные кредиты. Однокомнатная квартира на вторичном рынке, тогда стоила, ориентировочно, 260 тысяч рублей (для новостроек ипотеку еще не выдавали). В тот момент казалось, что проблем покупки жилья в дальнейшем не будет — можно взять ипотечный кредит и без труда, за 5-8 лет, выкупить квартиру.

Чтобы собрать первоначальный взнос мне понадобилось полгода, и в марте 2005 года я купил однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Однако квартира к этому моменту стоила уже 530 тысяч рублей — за 6 месяцев цена увеличилась в 2 раза. Через полтора года моя квартира стоила 1,5 миллиона рублей. На сегодняшний день (2023 год) квартира стоит 3,5 миллиона рублей.

Почему жилье так подорожало? Потому что кредиты стали доступны, потому что коммерческого рынка арендного жилья в стране нет, потому что человек не может без жилья. Все льготные государственные программы также приводят только к увеличению стоимости жилья и не снижают бремя заемщика (это глупые программы и реализуются они через капиталистические средства). Почему так? Потому что

Согласно определению

При капитализме товары продаются по максимальной цене.

Отдельно следует отметить, что если речь идет о производственной недвижимости, то цена квадратного метра нежилого помещения, со всеми удобствами, может быть в 10 раз ниже цены жилой недвижимости. Другими словами, стоимость жилого помещения «искусственно» завышена в несколько раз (я полагаю, не менее, чем в 3 раза).

 

В современной жизни каждый человек хотя бы один раз в жизни обращается в банк за ипотечным кредитом. Так как жилье продается по максимальной цене, каждый человек надолго попадает в зависимость кредитора (банка). Максимальный срок ипотечного кредита уже достиг 30 лет, а, по статистике, 40% заемщиков отдают на погашение кредитов 80% дохода. И количество таких заемщиков с каждым годом растет.

В свою очередь, банки нам продают кредит так же по максимальной цене. В этот самый момент Сбербанк Омска объявил, что снизил ипотечную процент с 12,5% до 10,9% (на вторичное жилье). А до этого снижения, я даже не стал связываться с ипотекой, а взял обыкновенный потребительский кредит (за те же 12,5%). Так было дешевле и проще: без экспертизы жилья, без страховки жизни, без сложностей с оформлением. Экспертизу и страховку жизни нам тоже продадут по максимальной цене. Для справки: понижение ипотечного процента (ставки) было весной 2023, а осенью этого же года ипотечный процент повысилась до 15,6%.

Я хорошо помню, как на закате советской эпохи, люди с трепетом говорили о кредитах в капиталистических странах, с которыми можно всё и сразу. Давайте разберем «магию» капиталистического кредита на примерах. Мы все уже прочувствовали его магию...

Кредит. Основная терминология

Терминология. Взять и отдать кредит

Терминология. Отдать кредит частями

Сумма кредита — деньги, которые мы получили у банка (кредитора). Кредитный платеж — частичное возвращение кредита заемщиком, обычно оплачивается ежемесячно. Кредитный платеж состоит из двух частей: погашение тела кредита и оплата вознаграждения. Погашение тела кредита — часть денег для возврата суммы кредита. Оплата вознаграждения — вознаграждение, которое заемщик платит кредитору за то, что кредитор занял деньги (это те самые проценты, о которых говориться в рекламе кредита).

Кредитный платеж может быть дифференцированным или аннуитетным. Дифференцированный платёж — платёж неравными (уменьшающимися) частями. Аннуитетный платёж — платёж равными частями.

И дифференцированные, и аннуитетные платежи делаются согласно графику платежей, которые назначает банк. В графике перечисляется даты платежей и их суммы.

Дифференцированный платёж по кредиту

Дифференцированный платёж — платёж неравными (уменьшающимися) суммами. При таком платеже сумма погашения тела кредита не изменяется, а сумма вознаграждения уменьшается с каждым следующим платежом. Вознаграждение уменьшается, потому что с каждым платежом уменьшается остаток долга. В результате, первый платеж самый большой, а все последние меньше предыдущих. Последний платёж самый меньший.

Дифференцированный кредитный платёж

Кредит с дифференцированным платежом в цифрах

Рассмотрим, как будет изменяться переплата по кредиту на сумму 4 млн рублей, выданному по ставке 10% годовых, с дифференцированным платежом.

СрокПереплата, руб.ПереплатаВсего выплат, руб.
5 лет1 000 00025%5 000 000
10 лет2 000 00050%6 000 000
15 лет3 000 00075%7 000 000
20 лет4 000 000100%8 000 000
25 лет5 000 000125%9 000 000
30 лет6 000 000150%10 000 000

При дифференцированным платеже заемщик заплатит двойную цену при кредите на 20 лет (при ставке 10%). Если кредит взят на 30 лет, то стоимость заемных денег увеличивается в два с половиной раза.

График платежей для кредита в 4 000 000 рублей на 20 лет и под 10% годовых будет выглядеть так.

График дифференцированных платежей

Обратите внимание

Нередко кредит с дифференцированным платежом непосилен для заемщика из-за больших платежей вначале, но такой платёж выгодней заемщику, чем аннуитетный.

Аннуитетный платёж по кредиту

Аннуитетный платёж — платёж равными частями. Размер аннуитетного платежа остается неизменным на протяжении всего периода возврата кредита. Это возможно потому, что в начале выплат на погашение тела кредита отводится меньшая сумма, а большая сумма оплачивает проценты по кредиту (вознаграждение). Со временем в платеже сумма вознаграждения уменьшается, а сумма погашения тела кредита увеличивается.

Аннуитетный кредитный платёж

Кредит с аннуитетным платежом в цифрах

Рассмотрим, как будет изменяться переплата по кредиту на сумму 4 млн рублей, выданному по ставке 10% годовых, с аннуитетным платежом.

СрокПереплата, руб.ПереплатаВсего выплат, руб.
5 лет1 100 00028%5 100 000
10 лет2 350 00059%6 350 000
15 лет3 750 00094%7 750 000
20 лет5 300 000133%9 300 000
25 лет7 000 000175%11 000 000
30 лет8 650 000216%12 650 000

При аннуитетном платеже заемщик заплатит двойную цену уже при кредите на 16 лет (при ставке 10%). На 30-летний кредит страшно даже смотреть.

График платежей для кредита в 4 000 000 рублей на 20 лет и под 10% годовых будет выглядеть так.

График аннуитетных платежей

Обратите внимание

Оплачивать аннуитетный кредит проще, но на больших сроках выплаты такой кредит выглядит совсем ужасающим.

Какой платеж выбрать и как уменьшить бремя кредита

Последнее время банки не предлагают кредиты с дифференцированными платежами и это понятно — дифференцированный платеж менее выгоден банкам и непосилен для многих заемщиков.

Следует отметить, что нужно выбирать не платеж, а банк. Важно, чтобы в интернет-банке (мобильном приложении) была возможность сделать досрочный платеж части займа по желанию заемщика в любой момент. Это дает возможность превратить аннуитетный платеж в дифференцированный и даже больше. Чтобы снизить бремя кредита, нужно следовать рекомендациям.

1. Кредит нужно брать на такой срок, чтобы аннуитетный платеж был для заемщика посилен даже в сложной жизненной ситуации. Другими словами, не нужно стремится к минимальному сроку займа.

2. Каждый месяц, кроме обязательного платежа, нужно делать досрочный платеж на максимально возможную сумму.

3. При досрочном платеже нужно сокращать не срок кредита, а сумму кредитного платежа. Сложная жизненная ситуация может быть такова, что даже сравнительно небольшая сумма станет непосильной.

Основная рекомендация

Главной статьей расходов должно стать погашение кредита. Обо всем остальном нужно забыть. Только таким образом можно получить деньги на покупку жилья с минимальным бременем.

Заключение

Капитализм зарабатывает не только на дураках (как отмечает профессор В. Ю. Катасонов), но и на необходимых для жизни потребностях. Жильё — одна из главных потребностей человека, а потому цены на жильё будут гарантировано сохраняться максимально высокими. Никто не позволит обойтись и без банковских кредитов, потому что при капитализме банки являются главными «выгодоприобретателями».

Кредит в капиталистическом мире (в нашем мире) — это не возможность получить всё и сразу, это рабство.

Поддержать портал
Сбербанк: 4274320078898619 Онлайн перевод
Помочь в обслуживании и развитии портала. Подробнее »
СтаниславДата: 21.05.2023

Добавить комментарий

Содержимое данного поля является приватным и не предназначено для показа.
Если вы видете это поле, то ваш браузер не настроен корректно или произошла ошибка при загрузке страницы.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
Ограниченный HTML