Так сложилось, что в нашем отечестве больше нет созидания, поэтому любой из существующих ресурсов рано или поздно будет "захвачен" для извлечения прибыли. Общедомовое имущество - один из таких ресурсов, и захватывается он нередко советом дома.

Я сталкивался с советами домов дважды и оба раза мне дали понять, что совет дома мне не друг и мои интересы не защищает…

Если вы уверены, что ваши действия разумны и объективны, но совет дома препятствует вам, тогда эта статья для вас.

Совет против собственников

Иногда случается так, что совет дома против разумных решений/предложений/желаний отдельных собственников. Почему так происходит?

Согласно статьи 36 пункта 1 «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме». Ключом к противостоянию является фраза «на праве общей долевой собственности». Это означает что все мы владеем, но пользоваться в единоличном порядке частью того, чем владеем, не можем – не имеем право… Чтобы решить такой вопрос, нужно получить разрешение со всех жильцов. Здесь и вступает совет дома, которому доверяют и знают большинство жильцов, который путем определенных процедур заручается одобрением большинства.

А дальше совет начинает спекулировать и злоупотреблять таким своим положением и естественно в своих интересах. К сожалению, делает это совет беспрепятственно, потому что люди в России подписывают не глядя любую бумагу, особенно если приходит «уважаемый» председатель совета дома, который заверяет, что это чистая формальность и что это для блага всех жильцов…

Подытожим. Чьи интересы должен защищать совет? По определению, интересы жильцов. Чьи интересы защищает совет? Интересы коммерческих организаций: управляющих компаний, интернет провайдеров, мелких коммерсантов и т.д. Почему так? Потому что защищать интересы собственников не прибыльно, ведь совет дома работает на общественных началах...

Совет дома управляет собственниками

Очень часто совет дома пытается внушить «непокладистым» собственникам, что совет обладает абсолютными правами и может принимать любые решение, так как совет избран большинством собственников. Давайте разберемся, для чего создается совет дома, какие задачи он решает и какие права имеет. Обратимся к жилищному кодексу (consultant.ru/popular/housing) и убедимся, что права совета дома и председателя очень ограничены.

Статья 161.1 (неполная версия)

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников… предложения

• о порядке пользования общим имуществом…, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,
• о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества…,
• о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений… в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг
• а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома…, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

4) представляет собственникам … до рассмотрения на общем собрании … свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения…;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам…;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников … отчет о проделанной работе.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников … решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора…;

2) доводит до сведения общего собрания собственников … результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками…, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников …, договор управления многоквартирным домом или договоры… По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями…;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности … подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме … [и т.д.];

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники поддержали решение совета подписями

Если вас уверяют, что жильцы приняли решение и этому свидетельствуют их подписи, то вы можете в этом усомниться. Все сделать формально правильно не так-то просто. Может так случиться, что такое решение юридически ничтожно.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 45. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов [О количестве голосов, которыми обладает собственник см. Статья 48. 3.]

Статья 48. 3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. [Другими словами, чтобы кворум состоялся недостаточно собрать половину жильцов, обязательно нужно подсчитать их долевое право в общей собственности.]

Статья 48. 5. Голосование …, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. [Обратите внимание, что если при очном собрании не было достигнута кворума, то голосование может быть проведено заочно, но обязательно в письменной форме. Нельзя просто пройти по жильцам и собрать подписи - голосование должно быть проведено бюллетенями с полным разъяснением вопроса голосования.]

Дополнительно

Статья 44. 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом [общее собрание собственников, но не совет].

Статья 44. 2. 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Статья 45. 2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.